房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展將更多依靠市場體系——記集團(tuán)董事局主席接受人民政協(xié)報的高端訪談

   12月16日，董事局主席許明金先生接受人民政協(xié)報記者的高端訪談，對于未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，談及了自己一些看法。以下是相關(guān)訪談內(nèi)容：

  “建設(shè)統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系，是使市場在資源配置中起決定性作用的基礎(chǔ)。必須加快形成企業(yè)自主經(jīng)營、公平競爭，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)，商品和要素自由流動、平等交換的現(xiàn)代市場體系，著力清除市場壁壘，提高資源配置效率和公平性。”對于《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中的這段話，全國政協(xié)委員、深圳香繽集團(tuán)董事長許明金倍感振奮。
　“雖然《決定》通篇沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控，但這段話讓我相信中國未來幾年或更長時期將更加注重市場化的經(jīng)濟(jì)改革思路，改變以往以‘限購’、‘限貸’等行政色彩濃厚的調(diào)控政策，有利于房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上從行政調(diào)控的高壓中得以解脫，回歸供需平衡的健康發(fā)展軌跡。”許明金這樣概括他理解的三中全會。
　房地產(chǎn)業(yè)仍是支柱產(chǎn)業(yè)
　改革開放35年來，尤其是近十幾年，房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的重要引擎，無論是為國家創(chuàng)造稅收，還是在推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面都做出了突出貢獻(xiàn)。同樣，在現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)業(yè)作為牽動產(chǎn)業(yè)鏈條最多的基礎(chǔ)性行業(yè)，也必將發(fā)揮重要作用。
　公報指出，“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。”目前，我國整體的城鎮(zhèn)化率依然與發(fā)達(dá)國家甚至是世界的平均水平有著一定的差距。以城鎮(zhèn)化率為例，以歐美部分發(fā)達(dá)國家為例，其城鎮(zhèn)化率平均值高于70％。該數(shù)值也遠(yuǎn)高于當(dāng)前中國52.5％的城鎮(zhèn)化率水平。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)仍然存在很大的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位沒有發(fā)生改變。
　怎樣才能使這一支柱產(chǎn)業(yè)有序健康發(fā)展，許明金建議，政府應(yīng)當(dāng)建立多層次的住房保障體系，以兼顧各收入群體，從體制機(jī)制上縮小貧富差距。第一層級是不足的10％極低收入的家庭、老人病人等進(jìn)入政府提供的廉租屋或公屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權(quán)。第二層級是20％~80％的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過住房市場來解決。而且在這一層級中，不同收入民眾所獲得的優(yōu)惠條件也不一樣。第三層級20％以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。第四層級取消不合理的住房制度與規(guī)則，如經(jīng)濟(jì)適用房制度。
　房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)回歸本質(zhì)屬性
　在全面深化改革的重要時期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向是所有人都倍加關(guān)注的。而且，眾所周知，該行業(yè)以往的發(fā)展模式已不能適應(yīng)我國的發(fā)展需要和戰(zhàn)略部署，對于如何重新定位它的角色，不僅是各級政府需要研究的課題，更是房地產(chǎn)企業(yè)何去何從的必然選擇。對此，許明金認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)必將從經(jīng)濟(jì)引擎轉(zhuǎn)型到保障民生。
　房子作為百姓的基本需要這一定位不容置疑，更不應(yīng)在發(fā)展中有認(rèn)識偏差。一定要堅決抑制房地產(chǎn)“商品屬性”，回歸房地產(chǎn)“本質(zhì)屬性”。許明金很嚴(yán)肅地闡述這一觀點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場主體，應(yīng)成為保障民生的中堅力量和積極要素。鼓勵、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與到保障房建設(shè)中，并且給予稅收、信貸等切實(shí)的優(yōu)惠政策扶持不能流于形式。同時，要給予企業(yè)參與保障房建設(shè)的自主權(quán)，分配做到市場化、透明化。以深圳的安居型商品房建設(shè)為例，香繽集團(tuán)參與了首次安居型商品房用地競拍，并且以均價“5998元(含裝修)”，但是在分配過程中，仍然由建設(shè)行政主管部門主導(dǎo)分配，分配效率低下，在企業(yè)取得《預(yù)售許可證》的情況下，卻無法直接面向中低收入者銷售，讓企業(yè)承擔(dān)沉重的財務(wù)成本負(fù)擔(dān)。
　需要強(qiáng)調(diào)的是，考慮到房地產(chǎn)的“二元屬性”，必須嚴(yán)格打擊投機(jī)、投資的商品屬性，回歸“居住”的本質(zhì)屬性。因此，在政策層面上，還要尊重客觀規(guī)律，不能搞一刀切。公報指出，“建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機(jī)制”以及“完善稅收體制”。因此，在樓市調(diào)控長效機(jī)制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場化是一個大方向。
　許明金還表示，隨著中國人口老齡化的加劇，十年后的房地產(chǎn)市場格局或許會發(fā)生重大變化。同時，相信隨著“千億俱樂部”的增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)“TOP10”的門檻越來越高，行業(yè)集中度也越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨著“洗牌”，但是，希望這種“洗牌”，是以市場作為資源配置的決定性作用，避免出現(xiàn)“國進(jìn)民退”現(xiàn)象。

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